建物を新築する際に、ケースによっていろいろな登記が必要になります。

不動産を取得するときには、土地や建物の金額以外にも、仲介手数料や

印紙税などの費用がかかりますよね！

こうした費用の1つに「不動産登記」があります。

「不動産登記って何？」、「費用はどのくらいかかるの？」といった疑問を

感じる方もいると思います。

そこで、今回は不動産登記の概要と種類をご紹介していきましょう。

 

まず、不動産登記とは、土地・建物の所有者や権利等を登記簿に

記載することを言います。

不動産登記にどのような効果があるかというと、

例えば、第三者に対して『これは私の土地と建物です』と

主張することができません。

そこで、新築一戸建てを購入すると必ず行う手続きの1つに

「登記」があります。

「登記」とは、その住宅や土地を自分の所有物だと言う事を

証明するために必要な手続きなんです

手続きを行わないと、トラブルも起きやすくなります。

 

建物を新築する際に必要な登記の種類

★建物表題登記

★所得権保存登記

★所有権移転登記

★抵当権設定登記　　　　　　　　　　などがあります。

建物表題登記以外は登記の義務はありませんが、大切な財産である

土地、建物の所有者を明確にするためにも、所有権保存登記、

所有権移転登記はしておいた方が良いでしょう。

また、抵当権設定登記は住宅ローンの実行に必要となることもあるので、

金融機関の意向をよく確認する必要があります。

 

建物表題登記について

建物を新築したらまず最初にする登記のことで、建物の物理的な状況等が

登記されます。

登記のタイミング

建物を新築した場合、または、未登記の建物を購入した場合必ず行う登記

記載箇所…表題部

記載事項…建物の所在・家屋番号・種類・構造、面積など基本的な情報

所有者の住所・氏名

※表題登記は法律で義務付けられており、新築した建物の所有権を取得した者は

その所有権の取得日から１カ月以内に、表題登記を申請しなければなりません。

（不動産登記法47条）

また、法律上は、表題登記の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に

処されることになっています。（不動産登記法164条）

 

【いつから建物表題登記が可能になるのか？】

建物として認定できる状態に完成していることが必要です。

通常、外装工事の足場撤去、内装工事のクロス張り、水廻りの台所、

風呂場・トイレ設置がほぼ終わる頃、土地家屋調査士が現地で

床面積等の確認と現地の撮影をして、登記の申請をします。

●建物の所在

●建物の家屋番号①

●建物の種類②

●建物の構造③

●建物の床面積④

●建物の原因及びその日付として新築年月日⑤⑥

●建物所有者の住所と氏名⑦

※表題登記は自分で申請することも可能ですが、専門家に依頼する場合は、

表示に関する専門家である土地家屋調査士に依頼することになります。

 

所得権保存登記について

所得権保存登記とは、甲区欄の最初の所有者として名前を入れる登記です。

登記簿という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できるわけです。

建物表題登記の次にする登記の事で、権利（所有権）に関する

最初の登記になります。【新築の建物に行う登記です】

登記のタイミング

登記を新築した場合など、まだ所有権が登記されていない

不動産に初めて行う登記。

記載箇所…権利部（甲区）

記載事項…所有者など所有権に関する事項

登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。

甲区欄とは、建物の所有者が誰かを表す欄です。

歴代の所有者がそこに名前を連ね、最新（一番した）の名前が現在の所有者です。

登記欄の甲区（所有権に関する登記）には、上記のように所有権の住所、氏名の他、

新築の日付などが記載されます。

※所得権保存登記は司法書士に依頼して行うことが一般的ですが、

自分で行うこともできます。

 

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が移ったときに所有権を明確に

するために行う登記です。

【所有権移転登記を行う理由とは？】

登記簿に不動産の権利を登録していないと、多くの問題が発生する可能性があるからです。

例えば、不動産を購入したときに売主が他の買主にも売却してしまっており、

先に購入した人が登記してしまい、後から購入した人の所有権が認めれれない

などの事例が実際にあるからです。

このような場合には、後から購入した買主が不動産を手に入れられず、

さらには現金も返ってこない事態になり損害だけを被ってしまいます。

不動産の所有権を巡ってトラブルになる事は珍しいことではないんです！

その為にも、所得権保存登記を行うことは非常に重要です。

登記のタイミング

土地を購入した場合、または、中古住宅を購入した場合などに、

所有権が移転したことを売主・買主が共同で申請する登記

記載箇所…権利部（甲区）

記載事項…所有者など所有権に関する事項

※所得権保存登記の手続きは、所有権を得たあと１ケ月以内に行わなければ

ならないと定められています。

 

抵当権設定登記とは

金融機関から住宅ローンを借りて不動産を購入すると、金融機関は借主が

ローンを返済できなくなった際に備えて、その不動産に抵当権（その不動産を

担保にして優先的に弁済を受ける権利）を設定します。

ローンの返済ができなくなると、抵当権が設定された不動産は金融機関によって

競売にかけられ、その売却代金はローンの返済に充当されることになります。

つまり、抵当権を設定することによって、金融機関は貸し出した資金を確実に

回収でき、いわゆる『貸し倒れ』を回避できるというわけです。

なお、売却額がローンの残高に満たない場合は、債務者はその残額を引き続き

金融機関に返済し続けなくてはなりません。

当然ながら、住宅ローンが滞りなく返済されている限り抵当権が実行されることは

ありませんし、全額返済されると抵当権は抹消されます。

 

【住宅ローンを借りる時に行う登記】

抵当権付きのローンを借りて不動産を購入した場合は、その不動産に抵当権が

付いていることを公にするための手続きとして、法務局（登記所）で

『抵当権設定登記』を行わないといけません。

登記のタイミング

土地・建物に抵当権を設定するために金融機関・債務者が共同で申請する登記。

記載箇所…権利部（乙区）

記載事項…所有権以外の権利に関する事項

備考…住宅ローンを利用して土地・建物を購入し、金融機関から抵当権を求められた

場合に行う。設定しない場合、住宅ローンが実行されないこともあります。

 

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合には、少し事情が異なります。

「自分で登記手続きをしたい」という意向を金融機関へ伝えても、司法書士等に

依頼するように指示されたりします。これは「抵当権を確実に設定したうえで

ローンを実現したい」という金融機関の意向によるところがあります。

抵当権設定登記を行うには、建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記が

前提となる為、連携の取りやすい提携の司法書士等に一括で手続きをしてもらった方が、

金融機関にとっては抵当権設定登記を確実・スピーディに行うことができて安心という

事情があります。

いずれにしても金融機関とよく打合せをすると良いでしょう。

 

不動産登記の流れ

新築戸建てを取得し登記を行う場合は、順を追って登記をしていくことになります。

まず、流れとしては、

一戸建ての売買契約、「建物表題登記」、住宅ローン契約、引渡し、

「所有権保存登記」「抵当権設定登記」です。

住宅ローン契約から先はすべて同日に手続きが行われます。

 

申請手続きから登記完了までの期間は、

建物表題登記は１週間から２週間、所有権保存登記・抵当権設定登記も同様に

1週間から2週間かかります。実際の期間については、法務局に登記申請が

集中している時期がどうかにより異なります。

 

今回は、新築一戸建てに関わる登記についてお話しました。

色々な登記の手続きがあることが分かりましたね

手続きの細部も大切ですが、一戸建て取得者が特に注意することは、

最終的に登記がすべて行われ、自分が所有者として登記されたかどうか

確認することです