家を建てるには、まずは土地探しから始めなければいけません。土地の購入で失敗しないためにも

「どのような土地が必要なのかを決めておくこと」「土地に関する知識を得ておくこと」は必須になります。

 

失敗しない土地探しのポイント

家族で住みたい場所を話し合って決めましょう

初めに、家族で希望する土地の条件について整理し優先順位を決めておくことが大切です。

予算

広さ

通勤や通学などに使う沿線・最寄駅、駅からのアクセス（徒歩またはバスで何分以内まで可能か）

スーパーやドラッグストアなど買い物などのアクセス

公園や病院が近くにあるか

など、家族が希望する場所の条件を整理しましょう。

 

土地探しで知っておきたい不動産用語「用途地域」

「都市計画法」に基づいて、人が特に多く生活している市街化区域内にある土地を

「住居系」「商業系」「工業系」といった建てる建物の用途に応じてエリアを分けるために

定められているものです。

例えば、、、

住居専用地域では、小さな店舗や公共施設など一部を除いて、基本的には住宅を建てる用途に限られます。

商業地域では、ほとんどの商業施設やホテル、カラオケボックスなどを建てることができます。

将来の周辺環境にも大きく影響してくるため、購入候補に選んだ土地や周辺の用途地域を確認しておきましょう。

 

土地は「更地」「古家付き土地」「建築条件付き土地」がある

土地は更地ばかりとは限りません。

古い建物を解体せずにそのまま売り出した「古家付き」土地は、中古一戸建てとして売りに出される

ものよりも一般的に建物が古く、リフォームで住めるようになることはまれです。

購入後古い建物を解体して更地にする必要があるので解体費用を考慮に入れて検討しましょう。

「建築条件付き」土地は、売主が指定する建築会社と一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことが

条件になる土地になるので、建てる会社が限定されることになります。

希望するエリアでどのくらいの広さの土地がいくらで売りにでているか、物件情報を見ていくと、

ある程度の「相場観」がわかってきます。

その際、土地の価格を面積で割った「平米単価」を計算すると比較しやすいですよ。

他の物件に比べて目立って平米単価の低い土地は、緩やかな傾斜地や私道負担など、何らかの不利な点が

あることもありますので留意しておきましょう。

 

土地から建てられる家の広さを知りましょう

家を建てる際に押さえておきたい用語「建ぺい率」と「容積率」

土地に建てられる家の大きさの上限にかかわるのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率とは、土地に対する建築面積の割合になります。都市計画で、その限度の数値が決められているので、

建ぺい率がわかれば建てられる家の建築面積の上限もわかります。

例えば、面積が１００㎡の土地で、建ぺい率が５０％の場合、建築面積の上限は５０㎡になります。

この建築面積とは、建物を真上から見た際の面積のことになります。

１階と２階が同じ形・床面積の２階建ての家でも、１階より２階が狭くなってる家でも、

１階の床面積が建築面積になります。

２階が１階よりも張り出している形の家の場合は、２階の張り出した部分も含めた面積が建築面積になりますが、

軒やバルコニーなど真上から見たときに建物よりも突き出している長さが１ｍ以内であれば建築面積には

入りません。

容積率は、家の広さ、規模を左右するものです。土地面積に対する延床面積（各フロアの床面積の合計）

の割合を定めたものです。

２階建て以上の建物にも適用されるため、１００％を超える容積率もあります。

 

建てられる家の大きさを計算しましょう

建てられる家の大きさの計算式は

土地面積✕建ぺい率（％）＝建築面積の上限

土地面積✕容積率（％）＝家の広さ（延床面積）の上限

例えば、土地面積２００㎡、建ぺい率６０％、容積率１００％の場合は、

建築面積の上限は１２０㎡

延床面積の上限は２００㎡になります。

１階の面積を出来るだけ広くしたいなら１階１２０㎡、２階８０㎡までの家が建てられます。

１階と２階の広さが同じ家にしたいなら１階１００㎡、２階１００㎡の家が建てられます。

建ぺい率・容積率は土地情報内に表記されているので、希望に合った土地を見つけたら必ずチェック

してみましょう。

 

建物の高さなどの「建築制限」も気にかけましょう

土地には、良好な住環境を守るためにさまざまな規制が設けられていることが多いです。

建てられる建物の高さの上限を決めた「高さ制限」や「北側斜線制限」

道路や隣家の日当たりを確保するための「道路斜線制限」や「隣地斜線制限」「日影規制」

これらの制限は、土地によって異なります。

また、接道義務にも注意が必要です。現在の建築基準法では、建物を建てる土地は、

原則として幅が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないといけません。

この接道義務を満たしていない土地の場合、建物を建てたり建て替えたりできない場合があるので、

古家付き土地を購入する際には気を付けましょう。

 

土地を探す方法・相談先

不動産会社に依頼する

土地を探す時は不動産会社に依頼し、物件情報を提供してもらったり、一緒に土地を見て回ったり

するのが一般的です。

 

建築会社（ハウスメーカー・工務店）に相談・依頼する

建築会社の中には、注文住宅用の土地を取り扱っているところもあるので、注文住宅の建築を依頼する

建築会社の候補がある場合は、土地探しも一緒に依頼してみるのもありです。

注文住宅を建てるには、土地探しと家の計画を同時にすすめなければなりません。

別々に進めると手間や時間がかかりますが、建築会社に土地探しも依頼すると、家の間取りやプランにあった

土地を見つけてもらえることがあります。

特に予算内で土地購入と住宅建築の両方が実現できるかどうかの判断は、施主自身や不動産会社だけでは

判断が難しいのでおすすめです。

さらに土地分も含めた住宅ローンの手続きについても、建築会社がダンドリしてくれればその後の手続きが

スムーズになり、より希望に合った家づくりにもつながります。

また、変形地と言われる三角形や旗竿地、崖地や法地（のりち）なども、注文住宅のプロに見てもらえば、

土地の形や条件、希望をマッチさせた家が実現することもあるので、相談してみてください。